Les actualités de la chambre

Successions internationales : ce qui va changer en 2015
Le 17 août 2015 marquera l’entrée en application du Règlement européen sur les successions internationales.
Le 17 août 2015 marquera l’entrée en application du Règlement européen sur les successions internationales.Qu’est-ce qu’une succession internationale ?On parle de succession internationale dès lors que le défunt détenait au moins un bien dans un pays autre que celui de sa nationalité ou de sa résidence, ou est décédé dans un pays autre que celui de sa nationalité ou de sa résidence. Mobilité oblige, ces successions sont fréquentes : 450 000 par an dans l’Union européenne, soit une sur dix. A ce jour, en France, les règles qui s’appliquent aux successions internationales ne sont pas les mêmes pour les biens meubles (comptes bancaires, parts de société...), pour lesquels la loi du dernier domicile du défunt s’applique, et les biens immobiliers, pour lesquels on se réfère à la loi du pays dans lequel ils sont situés. La loi française peut donc renvoyer à l’application d’une loi étrangère. Mais hors de nos frontières, ces principes ne sont pas toujours les mêmes. On peut donc rencontrer des « conflits de lois ». Difficile alors de déterminer les règles qui s’appliquent. Ce qui change le 17 août 2015 ?Un important règlement européen entrera en application à cette date. Les biens du défunt (mobiliers et immobiliers) ne seront plus scindés en deux ensembles : ils seront régis par la même loi.La loi applicable à l'ensemble de la succession sera celle de l'Etat dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment de son décès. Ainsi, la succession d’une Française installée au Portugal sera régie par la loi portugaise pour l’ensemble de ses biens, où qu’ils soient, si elle n’a pas désigné la loi française pour régir sa succession.Dans une telle situation, en effet, beaucoup préféreront soumettre leur succession à leur loi nationale, qui leur est plus familière. L’expression de ce choix, dite professio juris, est d’ailleurs possible depuis 2012. La loi applicable doit être désignée explicitement dans le cadre d’un testament. Un Français vivant aux Etats-Unis peut dès lors désigner la loi française dans un testament.Le règlement ayant une application universelle, les mêmes mécanismes joueront quel que soit le pays de résidence, même en dehors de l’Union européenne. Les expatriés de tout âge devront donc se renseigner sur les lois en vigueur dans leur pays d’accueil auprès d’un notaire. La protection du conjoint et des enfants varie en effet selon les pays.Quelles sont les incidences fiscales de ces nouvelles règles ?On distingue le règlement civil de la succession (les héritiers sont identifiés, leur part est définie, les biens sont partagés…) et son règlement fiscal (une déclaration est établie, les droits sont versés aux services fiscaux). La fiscalité des successions internationales n’est pas modifiée par la réforme. Il faudra donc toujours se référer aux conventions fiscales éventuellement établies entre la France et les autres Etats. Là encore, prendre conseil auprès d’un notaire s’avérera indispensable.(C) Photo : Fotolia
Immobilier : location et charges, qui paie quoi ?
Tout bien immobilier bâti génère des dépenses d’entretien, de réparation… qui doivent être supportées par son propriétaire. Mais qu’en est-il lorsque ce bien est loué ? Qui paie quoi ?
Tout bien immobilier bâti génère des dépenses d’entretien, de réparation… qui doivent être supportées par son propriétaire. Mais qu’en est-il lorsque ce bien est loué ? Qui paie quoi ?Propriétaire et locataire, qui paie les charges ?Les charges demeurent réglées par le propriétaire. Cependant, elles sont pour partie récupérables par celui-ci auprès du locataire. Un décret en fixe la liste (décret n° 87-713 du 26 août 1987).Il s’agit essentiellement des dépenses d’entretien courant et de menues réparations des parties communes : ascenseur, entretien des espaces extérieurs, propreté des parties communes, gardien…Il y a également les dépenses dont le locataire profite directement : consommation d’eau, chauffage collectif, enlèvement des ordures ménagères…Toutes les dépenses engagées non prévues par ce décret ne sont pas récupérables.En pratique, une provision est demandée au locataire. Elle est réglée simultanément au loyer. Cette provision prévue aux termes du bail peut être révisée. Chaque année, un compte est établi par rapport aux frais réels. Si les provisions versées sont insuffisantes alors le propriétaire peut en demander la différence. Au contraire, si le total des provisions versées excède le montant réel alors le propriétaire rembourse le trop perçu au locataire.Il peut y avoir quelques difficultés à établir ces comptes réels avec exactitude lors du départ du locataire en cours d’année.Quelles sont les nouveautés de la loi ALUR en matière de paiement des charges ?A compter du 1er septembre 2015, le bailleur, à la demande du locataire, devra lui transmettre le récapitulatif des charges du logement.Si le locataire part avant la régularisation annuelle des charges, le propriétaire pourra conserver 20 % du montant du dépôt de garantie en attendant l’arrêté des comptes pour pouvoir les régulariser. La loi ALUR a également réduit le délai de prescription pour la régularisation des charges : 3 ans au lieu de 5 ans.De plus, si le bailleur procède à la régularisation des charges plus d’un an après leur exigibilité, le locataire pourra alors demander un étalement du paiement d’arriéré sur 12 mois.A NOTER – Location en meublé - Dans les logements loués meublés, il est également possible de prévoir un règlement des charges au forfait. Dans ce cas, quel que soit le résultat des comptes, le propriétaire ne pourra réclamer le différentiel si les charges versées ne couvrent pas les dépenses.  De même, le bailleur n’aura pas à rembourser au locataire un éventuel trop perçu.(C) Photo : Fotolia
Le mot du mois : le notaire
Le notaire est un professionnel du droit. En France, c’est un officier public, nommé par décision du Garde des Sceaux ; qui lui confie une mission de service public, mais aussi de représentation des intérêts privés.
Le notaire est un professionnel du droit.  En France, c’est un officier public, nommé par décision du Garde des Sceaux ; qui lui confie une mission de service public, mais aussi de représentation des intérêts privés.Son rôle est notamment fixé dans l’ordonnance du 2 novembre 1945 :« Les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique, et pour assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et expéditions. »Outre cette mission légale d’élaboration, d’authentification et de conservation, pendant 75 ans, des « minutes » - nom donné aux actes qu’il rédige - c’est un généraliste du droit, qui lui permet de conseiller ses clients, avec une vision globale des problèmes juridiques et fiscaux.Présent à chaque étape de la vie, le notaire intervient dans de nombreux domaines : le droit immobilier, le droit de la famille, le droit commercial, des affaires et des sociétés, la gestion de patrimoine, la fiscalité…Le devoir de conseil dont il est investi, l’oblige en outre à vérifier l’identité et la capacité des signataires, s’assurer de la réalité des renseignements essentiels contenus dans les actes (afin par exemple de certifier la propriété d’un bien), à empêcher l’adoption de clauses illégales. L’acte établi, signé et sur lequel le notaire appose son sceau est qualifié d’acte authentique, ce qui lui donne une très grande force juridique, notamment en matière de preuve.Soumis aux règles de déontologie de la profession notariale, il peut agir seul pour conseiller deux parties à un même acte, par exemple le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier.Mais dans tout domaine, chacune des parties à un acte peut demander à être assisté de son propre notaire, sans surcoût en matière immobilière ; la rémunération (les émoluments) étant alors partagée entre les notaires.(C) Photo : Fotolia
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